Setor imobiliário recebe de forma positiva câmbios da Caixa

13- mudanças caixa

O mercado imobiliário recebeu com otimismo a notícia de que a Caixa Econômica vai alterar as condições de financiamento para imóveis acima de R$ 750 mil. No caso de unidades usadas, o percentual máximo de financiamento passará de 60% para 70%.

Já na compra de imóveis novos, o comprador poderá financiar até 80% do valor, em vez dos atuais 70%. O banco também anunciou o aumento do valor máximo do imóvel para financiamento dentro do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões.

Um bom sinal para o mercado e para os consumidores, afirma Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel. O setor vem amargando quedas nas vendas: um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostrou que as vendas alcançaram 8.496 unidades em maio, um recuo de 4,1% em relação ao mesmo mês de 2015. No acumulado de 2016, as unidades vendidas somaram 39.472, queda de 14,7% frente ao volume observado no mesmo período do ano anterior.

Ele defende que a economia precisa voltar ao eixo para que as pessoas não tenham medo de investir em imóveis, especialmente pelo forte receio do desemprego.

— O setor chegou ao fundo do poço. Em tanto anos nunca tinha vivido uma situação como esta, que agora começa a dar sinais de recuperação. Para quem pode, acredito que esta seja a última oportunidade para compra de imóvel neste patamar tão baixo — afirma.

Na outra ponta, o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia, também defende que o momento é propício para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria. Porém, ele tem a mesma opinião de Vasconcelos: somente a diminuição do índice de desemprego proporcionará um fôlego maior ao setor imobiliário:

— O aumento do limite de financiamento imobiliário é importante, mas o número de desocupados no país ainda é grande, o que trava o desempenho das vendas — diz.

O mercado de usados também será movimentado pela medida, acredita o diretor da Even Rio, Maurício Belo.

— O aumento da cota de financiamento de usados traz maior liquidez ao mercado secundário, facilitando a venda do imóvel usado, que em muitos casos é necessária para a troca de imóvel ou upgrade.

A Caixa também alterou a portabilidade de crédito imobiliário de 50% para 70%. Para o diretor de marketing da Carvalho Hosken, Henrique Caban, a medida é uma vantagem agregada para facilitar e incentivar bastante o comprador.

— Isso deverá provocar dois movimentos: a entrada de mais gente no mercado e a possibilidade de compra de imóveis mais valiosos sem necessidade de poupança maior — acredita ele.

Rogério Jonas Zylbersztajn, vice-presidente da RJZ Cyrela, acredita que a Caixa passa a dar mais opção de crédito para os clientes que queiram adquirir unidades de obras não financiadas por ela, facilitando assim as condições de pagamento, já que exige um desembolso menor pelo cliente no ato da compra.

— A novidade tende a estimular o consumidor a adquirir bens imóveis tanto para fins de investimento, quanto para moradia — analisa.

Outro movimento importante desta medida é o retorno da concorrência entre os bancos, afirma Bruno Teodoro, diretor da Estrutura Consultoria. De acordo com um levantamento feito pelo jornal Extra, ao elevar os percentuais de financiamento para imóveis de mais de R$ 750 mil, a Caixa igualou os tetos aos já oferecidos por dois bancos privados: Bradesco e Santander. No caso de imóveis novos, o limite ultrapassou o do Itaú, que financia apenas até 75% do valor total do bem.

(Fonte: O Globo)

Mercado imobiliário se alegra com elevação de crédito

12- elevação de crédito

Se existe dinheiro para financiar a compra de um apartamento de R$ 3 milhões, há recursos para a negociação de  dez unidades de R$ 300 mil. Esta é a conta que estão fazendo construtores e corretores de imóveis após o anúncio feito esta semana de que a Caixa Econômica Federal dobraria o teto do financiamento, que antes era R$ 1,5 milhão.

Com menos de 5% do mercado baiano, os imóveis de alto luxo não devem causar tanto impacto na retomada de vendas. Mas as unidades voltadas para a classe média são vistas como o setor que mais pode impulsionar a retomada do crescimento.

“A Caixa Econômica Federal não é uma instituição excludente, então, se vai ter dinheiro para financiar apartamentos de alto luxo, também vai ter para apartamentos de classe média”, estima o presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA), Carlos Henrique Passos.

Ele assinala que apartamentos que custam R$ 3 milhões são raridades em Salvador, como as unidades da Mansão Wildberger, no Largo da Vitória, e alguns empreendimentos isolados no Horto Florestal.

O grosso do mercado imobiliário baiano já estava contemplado no teto de financiamento de R$ 1,5  milhão. A diferença é que a decisão de dobrar o limite aponta para a uma maior disponibilidade de recursos, que pode beneficiar a negociação de imóveis que são mais baratos.

Também animado com o anúncio, o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia, Luciano Muricy, afirma que o principal é que essa decisão aponta para uma reversão na tendência de escassez de crédito.

“É uma notícia que sinaliza uma nova tendência. Vamos torcer para que os outros bancos sigam o exemplo da Caixa”, afirmou Muricy.

O corretor de imóveis Marcos Cabral também está otimista com a mudança. Ele assinala que o impacto vai ser positivo porque a instituição não só vai contemplar as classes alta e média como também está com o foco voltado para as classes mais populares. “A margem de financiamento imobiliário foi de igual forma estendida, dando-se assim novo impulso ao setor, fazendo-o mais uma vez girar de forma ascendente; tais iniciativas serão realmente benéficas, eliminando a remanescente letargia na qual o mesmo se encontrava”, declarou o corretor.

Outra medida anunciada pela Caixa e que foi elogiada pelos dirigentes do setor foi o elastecimento da cota máxima de financiamento dos imóveis. Na modalidade de financiamento voltada para  unidades que custam a partir de R$ 750 mil, a cota subiu de 60% para 70% para aquisição de usados. E de  70% para 80% para a compra de apartamentos novos, de terreno,  construção, reforma ou ampliação.

Juros altos

Os representantes do setor imobiliário defendem que outra medida importante para a retomada dos negócios no setor é a redução da taxa de juros. Mas ainda vão ter que esperar um pouco mais para que isso aconteça. A reunião feita na última quarta-feira pelo Comitê de Política Monetária (Copom) estabeleceu a manutenção da taxa anual de juros em 14,25%, o maior patamar dos últimos dez anos. Foi a primeira reunião do Copom após a posse de Ilan Goldfajn na presidência do Banco Central.

Para Carlos Henrique Passos, o ideal é que a taxa de juros fique abaixo de 10%. “Se na próxima reunião cair para 13,5%, já é um alento”, avalia Passos. Muricy, da Ademi, tem uma opinião semelhante. “O importante que se mostre uma tendência de redução na taxa de juros”.

(Fonte: A Tarde – UOL)

MPF pede que vendas de imóveis sejam realizadas por corretores

11- venda de imóveis 1

O Ministério Público Federal (MPF) em Pernambuco (PE) expediu recomendação, instrumento de atuação extrajudicial do órgão, à Caixa Econômica Federal (CEF) para que a intermediação na compra e venda de imóveis financiados pelo banco seja feita por corretor credenciado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis em Pernambuco (Creci/PE). O autor do documento do procurador da República Alfredo Falcão Jr.

A recomendação também estabelece que nos convênios e contratos entre CEF e construtoras haja cláusula exigindo a intermediação de profissional registrado no Conselho nas negociações de compra e venda das unidades imobiliárias.

A Caixa tem prazo de 90 dias, a contas da notificação, para informar o procurador da república sobre o acatamento da recomendação e quais providencias serão implementadas. Em caso de descumprimento, poderão ser adotadas as medidas judiciais cabíveis.

Apurações do MPF revelaram que empresas do ramo imobiliário vinham comercializando imóveis, principalmente na modalidade popular, sem a intermediação de profissionais devidamente cadastrados no Conselho. Como a CEF é agente financeiro e gestor de programas nacionais de Habitação Urbana/Minha Casa Minha Vida e de Habitação rural, deve se responsabilizar pelo cumprimento das normas relativas à comercialização desses imóveis.

Conforme estabelece a Lei 6530 de 1978, apenas o corretor de imóveis possui qualificação para desempenhar a atividade, pois se submeteu a curso técnico em transações imobiliárias ou curso superior em gestão imobiliária.

Ajustamento de conduta

O MPF também firmou, na última semana, termo de ajustamento de conduta (TAC) com o Creci/PE e a MRV Engenharia e Participações para que a construtora passe a contratar apenas corretores de imóveis, e não vendedores sem formação na área, para o departamento de vendas da empresa.

O MPF apurou que a MRV vinha mantendo departamento comercial para venda de imóveis, incluindo empreendimentos do “Minha Casa Minha Vida”, mesmo não sendo registrada no Conselho, com vendedores que não são corretores, praticando o exercício ilegal da profissão.

(Fonte: Blog de Jamildo – UOL)

Cobrança de comissão é discutida em audiência pública pelo STJ

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A cobrança de comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) dos compradores de imóveis na planta foi tema de debate na segunda-feira (9/5) em audiência pública organizada pelo Superior Tribunal de Justiça. O objetivo era subsidiar os ministros da corte no julgamento de recurso especial afetado como repetitivo.

A polêmica consiste em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor (comprador) ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o debate é importante por causa de seu impacto social e econômico e do grande número de processos sobre o tema em tramitação no Judiciário.

Na abertura da audiência, o representante do Ministério Público Federal, subprocurador-geral da República Antonio Carlos Alpino Bigonha, sustentou que a cláusula contratual que repassa o pagamento desses encargos ao comprador é nula de pleno direito e caracteriza venda casada. Para ele, os profissionais (corretores e advogados) são subordinados à empresa, e não ao comprador do imóvel. “Esse repasse é nulo porque é claramente abusivo”, ressaltou.

Estande de vendas
Falando em nome do consumidor, o advogado Marcelo de Andrade Tapai afirmou que o corretor contratado pela incorporadora para comercializar imóveis em estande de venda, na verdade, atua como um vendedor que trabalha em favor da empresa e, portanto, deve ser remunerado por seu empregador. Para ele, tal procedimento também caracteriza venda casada.

Em seguida, o vice-presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, José Augusto Viana Neto, afirmou que o pagamento é responsabilidade do comprador, já que o corretor é um profissional especializado em intermediação imobiliária, autônomo e que não está a serviço da incorporadora do empreendimento. Para ele, o serviço de corretagem continua sendo muito mal-interpretado pela sociedade.

Legitimidade da cobrança
Membros da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Alexandre Tavares e Lúcio Delfino argumentaram que não há como considerar legítima a cobrança da corretagem quando fica comprovado que o consumidor não contratou a taxa por livre opção, como nos casos de negócios feitos pela internet e nos balcões de venda das incorporadoras. “A compra em estande de vendas desconfigura o contrato que estabelece a corretagem”, alegou Lúcio Delfino.

As alegações de que as incorporadoras fizeram a negociação de forma direta foram rebatidas pelo representante do Sinduscon de Florianópolis, Marcos Vinicius Borges. Para ele, ainda que as empresas de construção atraiam os consumidores por meio de anúncios e disponham de pontos específicos de venda, o negócio exige a participação do corretor, que deve ser remunerado por sua atuação. “O interesse pela publicidade gerada pela incorporadora não dispensa a intermediação do corretor”, comentou o representante da Sinduscon/Fpolis.

Em sentido contrário, o representante do Instituto Potiguar de Defesa dos Consumidores (IPDON), Everton Dantas, destacou diversas decisões judiciais que afastaram a obrigatoriedade da cobrança da taxa de corretagem por parte do consumidor. Para ele, é válido o pagamento da comissão para os corretores, mas somente quando o comprador buscar diretamente a intermediação.

Papel do corretor
O representante do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Luiz Wambier, criticou decisões judiciais que, segundo ele, trazem uma “visão obsoleta” do papel do corretor. Para ele, o corretor não tem um “papel decorativo” nos estandes de vendas de imóveis, mas tem o importante papel de fazer “uma ponte” entre as diversas partes envolvidas no negócio. “Não há dúvida de que atuação do corretor é relevante, especialmente para o consumidor”, disse.

Cláudio Pinto, representante da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abrami), defendeu que o corretor de imóveis não é subordinado às construtoras nem às incorporadoras, mas um profissional autônomo que trabalha por meio de parcerias. Segundo ele, a cobrança de corretagem não é abusiva porque é permitida por lei e tem como objetivo remunerar o trabalho do corretor.

Para o representante da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), a comissão de corretagem é devida mesmo quando o contrato de compra e venda de imóvel é desfeito. “Fazer o corretor devolver sua comissão é algo inconcebível, uma insensatez”, afirmou Joaquim Ribeiro, ao salientar que a categoria reúne 350 mil profissionais em todo o país e recebem, em média, cerca de R$ 3,6 mil mensais.

(Fonte: Consultor Jurídico)

 

Contrato de corretagem: detalhes importantes do que o envolve

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Este, sem dúvidas, é um tipo de documento com o qual o corretor de imóveis terá que lidar o tempo todo. Muitos já possuem conhecimento na área, mas não frisam a importância da parte documental nessa profissão.

Uma coisa muito comum nesse meio é o proprietário colocar o imóvel à venda em duas ou mais imobiliárias. Com a atuação de vários corretores, o objetivo é alcançar a venda o mais rápido possível.

No entanto, há um detalhe ainda mal esclarecido e que serve de alerta. Ao anunciar o mesmo imóvel em mais de uma imobiliária, o proprietário jamais deve firmar um contrato de exclusividade. Mas, por quê? Justamente por não se tratar de uma venda exclusiva e para que problemas não sejam gerados no momento de remunerar a corretagem.

Fique atento e procure saber todos os trâmites quanto à exposição deste imóvel. Tudo influenciará no comissionamento dos corretores que estão trabalhando com esta venda. Além disso, casos como esse não garantem o recebimento da corretagem, principalmente por não haver esse contrato de exclusividade.

Por outro lado, o profissional que efetuar a venda ou intermedia-la de forma efetiva receberá o devido comissionamento. Entenda que o contrato contemplará o corretor que concretizou o negócio e, consequentemente, o pagamento será avaliado pelo resultado útil dessa negociação.

Sendo assim, o contrato de corretagem deve conter informações indispensáveis sobre o trabalho do corretor de imóveis como um agente responsável para realizar qualquer contato em nome do cliente que contratou o serviço. Neste documento, deve haver ainda os termos comerciais do relacionamento entre ambos, principalmente a respeito do pagamento da comissão.

O artigo 725 do Código Civil, atesta que a remuneração é devida somente quando há a venda do imóvel, ou seja, que o contratante obtenha o resultado esperado. Entretanto, é importante ressaltar que toda negociação deve ser registrada no contrato de corretagem, pactuando sempre os princípios de proteção ao consumidor e a legibilidade entre ambas as partes no acordo.

Por apresentar características próprias, o contrato de corretagem não deve ser confundido com outros contratos. Nele, devem constar todos os dados sobre as duas partes, sendo o contratante (considerado comitente) e o profissional de vendas.Se houver mais de um corretor no contrato, todos receberão o comissionamento em partes iguais.

Em que se baseia um contrato de corretagem?

Para evitar qualquer questionamento junto aos órgãos de Defesa do Consumidor e o Poder Judiciário, é necessário entender como é elaborado o contrato de corretagem. A previsão dos artigos 722 a 729 do Código Civil aborda tais questões.

É vital que o corretor de imóveis tenha conhecimento dessas particularidades do contrato de corretagem, uma vez que este documento faz parte da rotina diária de trabalho. Estar atento a essas questões garante mais segurança para as negociações imobiliárias, tanto para o corretor quanto para o cliente.

Além disso, o corretor que entende dos preceitos legais e busca inseri-los em suas práticas, torna-se um diferencial. Portanto, entenda que corretor de imóveis é uma profissão com legislação própria e que exige mais do que a capacidade de saber apresentar imóveis. Exige também domínio de todas as particularidades envolvidas em sua atividade diária.

(Fonte: Guilherme Machado)

Imóveis compactos: conheça mais sobre

imóveis compactos

Quem procura alugar ou comprar um imóvel, provavelmente já encontrou diversos anúncios dos denominados imóveis compactos e esta é uma das tendências do mercado imobiliário no Brasil para os próximos anos. A razão da ascensão deste tipo de empreendimento se da principalmente pela localização onde geralmente são construídos, pela praticidade e pelo novo perfil de consumidor de imóveis.

A cada ano que passa o mercado imobiliário sente que existem novos grupos de pessoas interessados em comprar imóveis, muitos desejam casas e apartamentos com no mínimo 2 dormitórios e este tipo de moradia ainda é líder na construção, porém a participação dos imóveis compactos no mercado imobiliário cresce a cada ano e se a oferta aumenta é porque a demanda caminha no mesmo sentido.

O imóvel compacto foi desenvolvido pensando em pessoas que precisam de conforto e praticidade, mas que não necessitam de um espaço muito grande. Foi pensado para jovens, solteiros ou casais, que precisam se instalar em um espaço reduzido, sem abrir mão da comodidade e do aconchego.

Quem procura uma oportunidade de investimento também pode apostar em um imóvel compacto. Geralmente instalados próximo às universidades ou centros comerciais, a facilidade de locação é alta, além do fato de que os novos Studios são construídos com benefícios que agradam seu público alvo.

É vantajoso comprar um imóvel compacto?

Quem está em dúvida em relação à compra de um imóvel compacto deve se atentar nas suas vantagens e desvantagens e ambas variarão de acordo com o que você espera de sua nova casa. Este tipo de imóvel, como o próprio nome já deixa explícito, possui um espaço menor, logo o preço final que você pagará na compra também será inferior ao de um apartamento ou casa com padrões maiores.

Uma das formas para calcular o valor final de um imóvel é a partir do seu m², portanto o preço final do imóvel compacto é menor, mas o quanto você paga pelo m² pode ser até maior que um imóvel com 3 ou mais dormitórios. Na hora de pensar em seu valor, outra variável que deve ser levada em consideração é a localização onde este tipo de empreendimento foi construído. Imóveis próximos a estações de metrô, supermercados, shoppings e farmácias são mais valorizados em relação a opções mais distantes.

Morar em um imóvel compacto gera redução nos gastos. As tarefas de casa se tornam econômicas em virtude do tamanho do espaço a ser limpo, o consumo de energia elétrica diminui, apenas uma ou no máximo duas lâmpadas serão capazes de iluminar todo o ambiente, não será necessária a instalação de muitos eletrodomésticos, entre outras funcionalidades. Além destes fatores, na maioria das vezes, para pessoas solteiras ou jovens casais, o perímetro possui o tamanho essencial.

Quem já constituiu uma família deve avaliar a possibilidade de comprar um empreendimento maior. A composição de um Studio, geralmente, não possui nenhuma divisória, é um espaço único e a falta de um quarto que ofereça maior privacidade pode tornar-se um grande problema no futuro.

Este novo perfil de imóvel ganha cada vez mais espaço no mercado e divide grupos muitos extremos, ao mesmo tempo em que existem pessoas que adoram, há outro grupo que não compreende a ideia de pagar um preço que algumas vezes é alto por um espaço reduzido, mesmo que seja construído com altos padrões, mas a realidade é que tudo varia de acordo com o que o comprador, ou residente, espera de onde e como vai morar.

Um imóvel compacto é sim uma grande oportunidade de moradia ou investimento e a escolha de comprar um Studio deve estar de acordo com suas expectativas. Ao concluir que a proposta de compra e a expectativa caminham lado a lado, não há o que temer.

(Fonte: Viva Real)

Como saber se um potencial cliente irá te ligar

 

 

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Depois de fazer toda a apresentação do imóvel, seu cliente vira para você e diz que vai pensar e que no dia seguinte te ligará para dar uma resposta sobre o negócio. Isso já aconteceu com você?

Conversado com muitos corretores que afirmam que essa situação tem se tornado cada vez mais comum no dia a dia do salão de vendas, muitos dizem se ver com as mãos amarradas, sem saber o que fazer, pois pensam que se pressionarem o cliente, ele poderá se chatear e eliminar de vez a chance de consolidar uma venda.

Muitos já atenderam clientes assim e perderam muitas oportunidades de fechar bons negócios, justamente por não saberem como agir ao ouvir o cliente dizer, depois do atendimento, que iria pensar e no outro dia ligaria. Mas com o tempo, foi desenvolvida uma técnica que muda completamente os resultados. Essa técnica ajuda bastante a identificar o grau de veracidade deste comportamento do cliente e gerenciar melhor a expectativa, pois muitos usam esse artifício de dizer que ligarão depois apenas como uma forma “educada” de ir embora e não voltar mais.

Então, o que fazer? Imediatamente, devolva a seguinte pergunta:

– Senhor cliente, de 0 a 10 qual é a chance real do senhor me ligar amanhã? Se a decisão dependesse apenas de você, compraria agora?

Em algumas situações, vale completar:

– Qual diferença entre comprar hoje ou amanhã? O que lhe impede de tomar esta decisão agora?

Realize estas perguntas de uma forma natural, num diálogo franco com o cliente, sem parecer um interrogatório. E mais do que isso, com esta atitude, o cliente fica mais à vontade para falar se há algum ponto do atendimento no qual ele está com dúvida ou se tem alguma objeção que necessita ser trabalhada melhor. Com isso você consegue fazer um melhor direcionamento do atendimento, deixando a comunicação mais assertiva e, assim, obtendo excelentes resultados.

Perceba como a abordagem é sutil, na conversa você vai provocando o cliente a falar, mas sem pressioná-lo. Não fique insistindo, usando frases do tipo “senhor cliente, compre comigo agora porque esta oportunidade é única” ou “vamos fechar a venda agora que eu vou negociar um desconto incrível para o senhor”.

Ao contrário, provoque o seu cliente a falar e tente identificar na resposta dele o quanto ele está preparado para tomar sua decisão de compra, o quanto este ato de ir para casa pensar é realmente uma necessidade ou apenas uma desculpa, e se for uma necessidade, coloque-se à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas das outras pessoas que influenciam na decisão.

Acostume-se a usar uma tática. Vire para o cliente e diga:

– Sr. Cliente, amanhã, às 15 horas, eu vou aguardar a sua ligação, podemos combinar assim?

E se o cliente responder que sim, continue:

– Se tiver algum problema, o senhor me envia um torpedo ou e-mail comunicando qualquer imprevisto e, no dia seguinte, eu ligo para o senhor?

Caso o cliente responda que sim, se houver algum imprevisto, ele pode avisar e dar carta branca para retomar o contato. Isso pode parecer bobo para alguns corretores que já estão desacreditados e sem esperança nas vendas, mas pode ter certeza de que essa tática tem um poder extraordinário. Nos estudos sobre negociação, persuasão e neurociência, ela é chamada de ferramenta psicológica Compromisso e Coerência.

Portanto, essa ferramenta é muito poderosa e, se usada junto com as perguntas abordadas, você verá seus resultados decolarem. Estude essas dicas, adéque-as à sua realidade e, principalmente, pratique-as. As mudanças que você deseja só irão acontecer se você agir.

(Fonte: Guilherme Machado)